Vill du också spara tid och pengar när du köper ditt drömhus i Spanien?

Att köpa ett semesterhus utomlands kan verka förvirrande och komplicerat för vissa, men Spanien är extremt välkomnande för utländska köpare, vilket bidrar till att göra köpprocessen relativt enkel och säker.

Som en dansk som vill köpa ett hus i Spanien behöver du bara se till att några enkla villkor är under kontroll:

• Skaffa ett NIE-nummer (Número de Identificación de Extranjero): Detta är ett obligatoriskt skatteregistreringsnummer för utlänningar i Spanien, som du måste ha om du vill köpa fastighet i landet. Du kan ansöka och få numret antingen genom att kontakta den spanska ambassaden i Danmark, eller via egenansökan på en lokal polisstation i Spanien. I båda fallen måste du fylla i ett officiellt ansökningsformulär som heter "EX-15" (kan ladda ner gratis här via den spanska polisens webbplats), och samla in nödvändiga personliga dokument, som inkluderar en kopia av ett giltigt pass, dokumentation av syftet med begäran (t.ex. ett köpeavtal eller anställningsavtal), samt ett passfoto. Det tillkommer vanligtvis en nominell avgift på cirka 9-12 € för att skapa en NIE, beroende på vilken kommun/region den skapas i. I många fall får du numret inom några dagar, men det kan hända att processen är långsammare , så vi rekommenderar alltid att ansöka så tidigt som möjligt, då numret ska finnas på plats vid undertecknande av sluthandling i samband med köp av bostad. Som med allt annat hjälper vi dig gärna att ansöka om ett NIE-nummer.
• Skaffa ett bankkonto i en spansk bank: Att öppna ett bankkonto i Spanien är det andra nödvändiga steget att ta för utlänningar som vill köpa en bostad. Processen för att öppna ett bankkonto kan variera något från bank till bank, men det finns några allmänna riktlinjer och krav som gäller i de flesta institutioner. Detta kommer vanligtvis att vara ett särskilt konto för utländska medborgare som har ekonomiska intressen i Spanien men som inte bor permanent i landet. Återigen, förberedelser lönar sig för att göra processen så snabb och enkel som möjligt, varför vi rekommenderar att du åtminstone har en kopia av ditt pass, NIE-nummer, bevis på anställning eller ekonomisk aktivitet (vanligtvis ett anställningsavtal och/eller färska lönebesked). ), och dokumentation som bekräftar att du är associerad med en adress i Spanien (detta kan vara på både hyres- eller ägarbostad). Du kan med fördel välja ett av filialerna på Solkysten med dansktalande representanter, och en engelskspråkig nätbank, för att underlätta vardagen. Vi hjälper dig gärna på vägen med detta.
• Få kontroll över finansieringen i god tid: Detta är inte obligatoriskt, men definitivt ett drag som kommer att resultera i att du har en starkare position för att göra en bra affär. Att ha finansieringen på plats innan man startar husjakten i Spanien ger ett antal tydliga fördelar: Det stärker din förhandlingsposition, möjliggör snabba åtgärder när du hittar rätt fastighet (så att den inte säljs till annan), eliminerar potentiella besvikelser m.t.t. misslyckade finansieringsansökningar, ger dig en ekonomisk överblick och en realistisk budgetram, och sist men inte minst minskar det möjligen stressrelaterad köpprocessen. Kort sagt, du sätter dig själv i en mycket mer fördelaktig position när det gäller att slå snabbt om så krävs — något som är särskilt relevant i den mycket konkurrensutsatta delen av den spanska bostadsmarknaden som vi koncentrerar oss mest på, nämligen specialerbjudanden, tvångsförsäljning och bra investeringsmöjligheter.
• Kom i kontakt med en dansktalande bostadsadvokat i Spanien: Återigen, denna del är upp till dig, men vi rekommenderar alltid att du utser en advokat specialiserad på spansk fastighetsrätt för att granska alla relevanta dokument och säkerställa att alla juridiska aspekter av din fastighetstransaktion är i ordning. Dessutom hjälper advokaten även till med att kontrollera att det inte finns några utestående skulder eller stämningar kopplade till fastigheten du ska handla. Sist men inte minst kan du via en fullmakt låta advokaten skapa ett NIE-nummer, öppna ett bankkonto och underteckna handlingar på vägen, så att du sparar både tid och pengar genom att inte behöva resa till Spanien flera gånger under köpprocessen. En fullmakt kostar i storleksordningen 75-150 € och betalas till det lokala notariekontoret som ansvarar för att auktorisera den.

Det finns otaliga fantastiska områden och regioner i Spanien. De mest populära platserna inkluderar Balearerna, Costa Brava och i synnerhet Costa del Sol, hem till Europas bästa och mest stabila klimat, samt några av världens mest eftertraktade orter inklusive Marbella, Malaga, Fuengirola, Benalmadena, Mijas Costa, Estepona och Sotogrande.

Som förstagångsköpare i Spanien är det givetvis viktigt att sätta sig in ordentligt i vad de olika områdena erbjuder innan man gör en större eller mindre investering i fastigheter. Tänk därför på följande:

• Få dina behov och önskemål definierade: Fundera på vad som är viktigt för dig i vardagen — allt från det helt opraktiska som bostadsstorlek, bostadstyp, stil och antal rum, till de mjuka värdena som närhet till t.ex. stranden, en livlig stadsmiljö kontra lugna landsbygdsmiljöer, tillgång till tjänster som skolor och sjukhus, ett bra utbud av fritidsaktiviteter, ett expatbaserat område med många danskar eller kanske raka motsatsen — en lika autentisk och spansk närmiljö som möjlig.
• Sök och låt dig inspireras online: Det finns nu många bra webbplatser och onlineguider, anpassade till nästan alla språk och nationaliteter, som hjälper icke-spanjorer att få en bättre förståelse för alla olika regioner och områden i Spanien. Dessutom är YouTube också ett utmärkt visuellt verktyg för att "märka" områdena, snarare än att bara läsa om dem.
• Konsultera i särskilda Facebook-grupper: Sociala medier kan vara en utmärkt källa till information. Det finns många grupper och sidor dedikerade till livet i Spanien, både generellt eller inom specifika områden, där du kan ställa frågor och få feedback från andra danskar om att känna till Spanien.
• Kontakta en fastighetsmäklare: När du har begränsat dina val till några intressanta områden kan du ha nytta av att kontakta en kompetent dansktalande fastighetsmäklare på Costa del Sol. På så sätt kan du få specifik information om fastighetsmarknaden i de aktuella områdena, och få ett antal specifika fastigheter föreslagna, utifrån dina personliga kriterier.
• Få en överblick över din ekonomi: Du kan med fördel se till att det finns kontroll över finansieringen av ditt ev att köpa bostad i Spanien tidigt i processen, eftersom det stärker din position som köpare avsevärt. Det ger dig en tydlig förståelse för tillgängliga belopp och ekonomiska gränser, vilket hjälper dig att fokusera din sökning på fastigheter som ligger inom en realistisk prisklass. Dessutom gör det dig till en mer attraktiv köpare i säljarnas ögon, eftersom det eliminerar risken att bli avvisad för finansiering sent i processen, vilket också kan bidra till att både snabba upp handelsprocessen och ge dig större förhandlingsstyrka, eftersom säljare ofta är mer villiga att förhandla om priset när de vet att finansieringen är på plats. Du kommer med andra ord att framstå som en seriös köpare.
• Flyg till Spanien: Inget slår personlig erfarenhet och egna intryck. Planera och besök de områden du är intresserad av för att få den berömda "magkänslan", uppleva atmosfären, träffa lokala invånare och se potentiella fastigheter.

Ett bostadsköp i Spanien är vanligtvis uppdelat i olika faser och ser vanligtvis ut så här:

• Behov och budget bestäms: Överväg, undersök och avgör vilken typ av fastighet som uppfyller dina behov, hur mycket pengar du vill ha och kan investera samt vilken typ av finansiering du tänker på. ett möjligt inköp.
• Önskelista över potentiella bostäder: Använd en av de stora bostadsportalerna i Spanien för att söka bostad enligt dina specifika kriterier, eller kontakta en fastighetsmäklare i Spanien som kan hjälpa dig att få en överblick över lämpliga fastigheter som matchar din budget och dina önskemål.
• Inspektionsresa: Boka ett möte med din fastighetsmäklare och åk fysiskt till Spanien för att se de fastigheter du har valt i förväg.
• Bud och förhandling: När du har hittat rätt bostad är nästa steg att lägga ett bud. Innan ev förhandlingar bör du kontrollera marknadspriserna och göra en strategi med din fastighetsmäklare. Vissa mäklare har lång erfarenhet och skarp kompetens inom prisförhandling, så se till att du arbetar med en professionell fastighetsmäklare. Ditt val av mäklare kan vara avgörande för om du slutar göra en bra affär eller inte.
• Har en bostadsadvokat: Om du inte redan har kontaktat en kompetent bostadsjurist är det rätt tid nu. Det är inte obligatoriskt, men rekommenderas starkt, eftersom den ansvariga ser till att de juridiska aspekterna av din fastighetsaffär genomförs enligt boken. Om du vill kan advokaten även skapa ett bankkonto, ansöka om NIE-nummer och underteckna dokument för din räkning med hjälp av en fullmakt, utan att du behöver vara fysiskt närvarande i Spanien.
• Bokningsavtal: När du och säljaren har kommit överens om priset måste du vanligtvis skriva under ett standardiserat reservationsdokument, där de allmänna handelsvillkoren anges. Vi rekommenderar alltid att registrera en allmän juridisk ansvarsfriskrivning i förhållande till undertecknande av ett reservationsavtal. Samtidigt är det normalt att betala en reservationsavgift på 6.000 20.000 € - XNUMX XNUMX € (beroende på fastighetens pris). Det rekommenderas alltid att betala in beloppet på din advokats klientkonto, snarare än att överföra det direkt till fastighetsmäklaren eller säljaren, eftersom det ger dig en större trygghet i det fall att rättsliga utmaningar uppstår m.t.t. advokatens egendomskontroll. Efter detta kommer bostaden att reserveras, varför den tas från marknaden.
• Slutligt köpeavtal: Efter att ha skrivit på det preliminära reservationsavtalet och att din advokat har avslutat sitt juridiska arbete (som vanligtvis tar 1-2 veckor) ska ett fullständigt köpeavtal (även känt som Privatköpekontrakt eller Contrato Privado de Compra Venta) upprättas, vilket de flesta av allt, påminner om den du säkert känner hemma från Danmark. I och med att detta är undertecknat överförs 10% (i vissa fall mer) av köpeskillingen till säljaren som standard.
• Handling och nyckelöverlämning: På överenskommet tillträdesdag (vanligen inom 2-12 veckor efter undertecknande av köpeavtalet) ska återstående köpeskilling överföras till säljaren. Detta sker vanligtvis hos en notarie, där både din och säljarens juridiska ombud är närvarande, för att genomföra transaktionen och få bostaden registrerad i ditt namn, varefter du blir dess nya ägare.

Det är viktigt att förstå de olika skatter och avgifter som är förknippade med att köpa en fastighet i Spanien, eftersom de kan överraska dig jämfört med vad du är van vid när du köper en fastighet i Danmark.

När du köper fastighet i Spanien måste du ta hänsyn till att ett totalt påslag på mellan 7,5-12% av den överenskomna köpeskillingen tillkommer, beroende på om du köper en andrahandsbostad eller en nybyggd bostad/projektförsäljning. 

För andrahandsfastigheter tillkommer 7 % fastighetsskatt medan vid köp av nybyggda fastigheter/projektförsäljningar i stället ska tas ut 10 % moms (IVA) och stämpelskatt på 1,2 %.

Gäller båda typerna av bostadsköp ska även notarieavgift (0,2-0,5 %) och fastighetsregistreringsskatt (0,1-0,25 %) tas ut.

Övergripande översikt över kostnader förknippade med att köpa en bostad på Costa del Sol:

• Fastighetsskatt: 7 % av fastighetens pris (gäller endast andrahandsfastigheter).
• Moms (moms): 10 % av fastighetens pris (gäller endast nybyggnation/projektförsäljning).
• Stämpelskatt: 1,2 % (gäller endast nybyggnation/projektförsäljning).
• Jordregistreringsskatt: 0,1-0,25 % av fastighetens pris.
• Notarieavgifter: 0,2-0,5 % av fastighetens pris.
• Samlade ihop: ≈ 7,5-12 % av fastighetens pris.

Om du som utlänning vill sälja eller hyra ut din bostad i Spanien måste du ta hänsyn till ett antal skatter.

I samband med en försäljning är du, precis som i Danmark, potentiellt föremål för fastighetsvinstbeskattning, beroende på om du går med vinst eller inte. Om fastigheten säljs med vinst kommer de spanska skattemyndigheterna att beskatta detta med 18 %.

Det finns även en Plusvalíaskatt, som tas ut på kommunal nivå och baseras på hur många år du har ägt fastigheten före försäljningen. Även denna utgörs av en procentandel av försäljningspriset, dock i en betydligt lägre storleksordning på mellan 0,08-0,45 %.  

Om du inte själv står för försäljningen av din bostad måste du även räkna in fastighetsmäklarkostnaderna, som vanligtvis uppgår till cirka 3-6 % av försäljningspriset.

Om du använder fastigheten för uthyrning kommer inkomsten att omfattas av spansk beskattning, utan möjlighet att dra av drifts- och räntekostnader. Skattesatsen är satt till 24 %.

Ja, som dansk kan du ta bolån i Spanien. Här är några saker som är värda att ta med dig i detta avseende:

Kompetens: De spanska bolåneinstituten har inga begränsningar vad gäller köpeskilling eller nationalitet utan kvalificerar sig utifrån din allmänna ekonomiska situation och bankens ev. särskilda regler.

dokumentation: För att ansöka om ett bolån i Spanien måste du tillhandahålla en kopia av ett giltigt pass, bevis på fast inkomst och anställningshistorik, samt bevis på att du har en adekvat disponibel inkomst efter fasta utgifter. Egenföretagare måste vanligtvis presentera den senaste årsredovisningen, samt en aktuell balansräkning.

Eget kapital/betalning: Som minimum måste du räkna med att kunna ta upp en egenfinansiering på knappt 40 % av fastighetens pris vid bostadsköp i Spanien. Det beror på att den maximala belåningsgraden typiskt sett är 70 % och i samband med ett köp tillkommer 8-12 % i skatter och avgifter till stat och kommun.

ränta: Som utlänning kommer du vanligtvis att erbjudas en något högre ränta än spanjorer. Pt. du bör räkna med en ränta på mellan 3,8-4,6%.

processer: Du kan ordna ett spanskt bolån själv, genom att kontakta en vald bank direkt, eller låta din fastighetsmäklare och/eller advokat hjälpa dig med processen. Kom alltid ihåg att välja en seriös bank och mäklare.

Sammantaget liknar processen att ta bolån i Spanien, på många sätt kan den du säkert redan känner hemifrån, utöver de produkter och lösningar som erbjuds, ha fler restriktioner än de som finns för spanjorer.

Nej. Vilket förmodligen hänger ihop med att det inte är ett krav jfr spansk lagstiftning. Det finns med andra ord inga formella kvalifikations- och/eller registreringskrav innan du kan kalla dig fastighetsmäklare i Spanien. Det innebär att de allra flesta av de fastighetsmäklare som finns, t.ex. på Costa del Sol, har varken licens eller formell utbildning, a la den statliga auktorisation vi känner från Danmark. I vissa fall har detta bidragit till att ge branschen ett något tvivelaktigt rykte och väckt oro över kvaliteten på tjänsterna som erbjuds av vissa fastighetsmäklare. Trots det finns det lyckligtvis också välrenommerade, erfarna och professionella aktörer på marknaden, med licens och/eller dansk statlig auktorisation i bagaget, som kan hjälpa dig tryggt och tryggt mot målet att köpa en bostad i Spanien. Välj därför alltid din fastighetsmäklare med omsorg.